Oleh: St. Binton Jhonson Nadapdap, S.Sos., S.H., M.M., M.H.
Anggota DPRD Kota Depok – Komisi A | Ketua DPD PSI Kota Depok | Mahasiswa Program Doktor (S3) Hukum, Konsentrasi Hukum Bisnis, Universitas Kristen Indonesia | Purnabakti PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk
Pertumbuhan pembangunan apartemen di Kota Depok harus diikuti pengawasan pemerintah yang serius. Jangan sampai pembangunan rumah susun komersial hanya dilihat sebagai investasi dan pertumbuhan ekonomi, sementara kewajiban pengembang kepada pemerintah dan perlindungan terhadap konsumen terabaikan. Pemkot Depok harus memastikan setiap apartemen menjalankan seluruh kewajibannya, baik kepada pemerintah daerah maupun kepada pemilik dan penghuni satuan rumah susun. Yang harus diawasi bukan hanya keberadaan bangunan, tetapi juga legalitas, pajak, Sertifikat Laik Fungsi (SLF), pengelolaan rumah susun, pembentukan PPPSRS, penggunaan air tanah serta penetapan dan pertanggungjawaban Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL).
PBB APARTEMEN HARUS TERTIB
Pemerintah Kota Depok harus melakukan pendataan dan pemeriksaan menyeluruh terhadap kewajiban Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) yang berkaitan dengan apartemen. Jangan sampai ada pihak yang menjalankan kegiatan usaha dan menikmati manfaat ekonomi di Kota Depok tetapi kewajiban perpajakannya tidak dipenuhi. Pajak daerah merupakan salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang digunakan untuk membiayai pelayanan dan pembangunan masyarakat. Apabila ditemukan tunggakan atau ketidakpatuhan, pemerintah harus melakukan pemeriksaan, penagihan dan penerapan sanksi sesuai peraturan perundang-undangan.
SLF HARUS DIPASTIKAN
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) bukan sekadar dokumen administratif. Apartemen merupakan bangunan bertingkat yang dihuni banyak orang sehingga keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan keandalan bangunan harus menjadi prioritas. Penyelenggaraan bangunan gedung antara lain diatur dalam PP Nomor 16 Tahun 2021. Pemkot Depok perlu memastikan setiap apartemen memiliki SLF sesuai ketentuan, masih berlaku dan sesuai dengan kondisi bangunan. Pemeriksaan juga perlu mencakup sistem keselamatan kebakaran, lift, instalasi listrik, air, sanitasi dan fasilitas keselamatan lainnya. Jika ditemukan pelanggaran, pemerintah harus memberikan tindakan administratif sesuai tingkat pelanggarannya. Keselamatan penghuni tidak boleh dikalahkan oleh kepentingan bisnis.
AIR TANAH JANGAN LEPAS DARI PENGAWASAN
Apartemen yang menggunakan air tanah juga harus diawasi. Kota Depok memiliki Peraturan Wali Kota Depok Nomor 28 Tahun 2024 tentang Tata Cara Pemungutan Pajak Air Tanah dan Peraturan Wali Kota Depok Nomor 64 Tahun 2024 tentang Nilai Perolehan Air Tanah. Pemkot harus memastikan legalitas pengambilan air tanah, pencatatan volume penggunaan, kebenaran alat ukur, pelaporan serta pembayaran Pajak Air Tanah. Jangan sampai sumber daya air tanah dimanfaatkan untuk kepentingan komersial tetapi kewajiban kepada daerah tidak dipenuhi.
IPL HARUS TRANSPARAN DAN WAJAR
Persoalan IPL juga harus menjadi perhatian serius. Penghuni berhak mengetahui dasar penetapan dan penggunaan Iuran Pengelolaan Lingkungan. IPL tidak boleh ditetapkan secara semena-mena tanpa dasar perhitungan dan pertanggungjawaban yang jelas. Pengelola harus mampu menjelaskan komponen biaya operasional, pemeliharaan, perawatan, keamanan, kebersihan, listrik, air bagian bersama, tenaga kerja dan biaya lainnya. Prinsipnya, penghuni harus mendapatkan transparansi mengenai uang yang mereka bayarkan. Jangan sampai IPL menjadi beban penghuni tanpa pertanggungjawaban yang memadai.
PPPSRS HARUS DIBENTUK
PPPSRS atau Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun memiliki kedudukan penting dalam pengelolaan rumah susun. Landasan hukumnya antara lain UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, PP Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun dan Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2021 tentang PPPSRS. Pelaku pembangunan memiliki kewajiban memfasilitasi pembentukan PPPSRS sesuai ketentuan. Apabila terdapat apartemen yang sudah seharusnya membentuk PPPSRS tetapi belum melaksanakannya, Pemkot Depok harus melakukan pembinaan dan pengawasan agar ketentuan tersebut dijalankan.
PENGEMBANG HARUS MEMENUHI KEWAJIBANNYA
Saya tidak bermaksud memusuhi pengembang. Justru kita membutuhkan pengembang yang sehat, profesional dan taat hukum. Pengembang yang memenuhi kewajiban pajak, menyelesaikan SLF, menjaga kualitas bangunan, memfasilitasi PPPSRS dan memberikan pelayanan yang baik kepada konsumen harus mendapatkan apresiasi. Namun terhadap pengembang atau pengelola yang berdasarkan pemeriksaan resmi terbukti melanggar ketentuan atau merugikan konsumen, pemerintah harus bertindak tegas. Tindakan dapat berupa teguran, pemeriksaan, perintah pemenuhan kewajiban, sanksi administratif, penagihan pajak, denda atau sanksi lainnya sesuai ketentuan hukum yang dilanggar.
PEMKOT DEPOK PERLU MENGAUDIT SELURUH APARTEMEN
Saya mendorong Pemkot Depok membuat database dan audit kepatuhan seluruh apartemen di Kota Depok. Pemeriksaan sekurang-kurangnya mencakup legalitas pembangunan, SLF, PBB-P2, Pajak Air Tanah, PPPSRS, IPL, kondisi bangunan, pengaduan masyarakat dan kewajiban pengembang kepada konsumen maupun pemerintah. Dengan database tersebut, Pemkot Depok dapat mengetahui apartemen mana yang patuh dan mana yang harus mendapatkan pembinaan atau tindakan sesuai hukum.
JANGAN MENUNGGU SAMPAI MASYARAKAT DIRUGIKAN
Pemerintah tidak boleh hanya bergerak setelah persoalan menjadi viral atau setelah masyarakat melakukan demonstrasi. Pengawasan harus dilakukan secara preventif dan berkala. Jika terdapat dugaan tunggakan pajak, lakukan pemeriksaan. Jika terdapat persoalan SLF, lakukan pemeriksaan. Jika terdapat persoalan air tanah, lakukan pemeriksaan. Jika terdapat keluhan mengenai IPL, minta dokumen dan lakukan verifikasi. Jika terdapat persoalan PPPSRS, lakukan pembinaan dan pengawasan.
Pemerintah daerah harus hadir sebagai regulator, pengawas dan pelindung masyarakat, bukan hanya sebagai pihak yang menerbitkan perizinan.
INVESTASI HARUS MEMBERIKAN MANFAAT BAGI MASYARAKAT
Pembangunan apartemen seharusnya memberikan manfaat bagi semua pihak. Masyarakat mendapatkan tempat tinggal yang aman dan layak, pengembang memperoleh kepastian usaha dan keuntungan yang wajar, sedangkan pemerintah daerah memperoleh penerimaan serta manfaat ekonomi bagi masyarakat. Jangan sampai pengembang mendapatkan keuntungan tetapi konsumen mendapatkan masalah. Jangan sampai apartemen berdiri megah tetapi SLF bermasalah. Jangan sampai IPL dipungut tinggi tetapi pertanggungjawabannya tidak transparan. Jangan sampai air tanah digunakan untuk kepentingan komersial tetapi kewajiban pajaknya tidak dipenuhi. Dan jangan sampai kegiatan ekonomi berlangsung di Kota Depok tetapi kewajiban terhadap PAD diabaikan.
SAATNYA PEMKOT DEPOK BERANI BERTINDAK
Saya mendorong Pemerintah Kota Depok bersama perangkat daerah terkait melakukan pendataan, pemeriksaan dan audit kepatuhan terhadap seluruh apartemen di Kota Depok. Apabila ditemukan kewajiban yang belum dipenuhi, pemerintah harus memberikan kesempatan untuk menyelesaikan sesuai ketentuan. Apabila terbukti terjadi pelanggaran, pemerintah harus memberikan sanksi sesuai hukum yang berlaku. Namun seluruh tindakan harus berdasarkan hasil pemeriksaan, bukti dan prosedur hukum yang benar, bukan berdasarkan tuduhan semata. Dengan demikian, penegakan aturan tetap memberikan keadilan bagi masyarakat sekaligus kepastian hukum bagi dunia usaha.
Kota Depok membutuhkan investasi, tetapi investasi yang taat hukum, transparan, bertanggung jawab dan berpihak pada kepentingan masyarakat. Pengembang adalah mitra pemerintah dalam pembangunan, tetapi bukan pihak yang berada di atas hukum. Pemerintah juga tidak boleh hanya menjadi pemberi izin. Pemerintah harus hadir sebagai pengawas yang memastikan hak masyarakat terlindungi. Pada akhirnya, keberhasilan pembangunan apartemen bukan hanya diukur dari banyaknya gedung yang berdiri, tetapi dari seberapa aman penghuninya, seberapa terlindungi konsumennya, seberapa tertib pengembangnya, seberapa transparan pengelolaannya dan seberapa besar manfaatnya bagi masyarakat serta PAD Kota Depok. Jika kewajiban dipenuhi, pemerintah wajib memberikan kepastian. Jika kewajiban dilanggar, pemerintah wajib bertindak.
Kota Depok membutuhkan apartemen yang legal, aman, transparan, taat pajak, tertib pengelolaan dan bertanggung jawab kepada penghuninya.